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권리분석 이렇게 쉬었어? 1편

목차

 경매절차

1.법원의 경매개시결정 및 매각 준비 2.배당요구 종기 결정및 신청 3.매각 기일

4.매각허가결정및 확정 5.잔금 납부와 소유권이전 등기 6.배당 경매 신청 단계부터 전통 경매 절차가 완료되기까지 곧잘 6개월 수준 걸린다. 낙찰받고 나서 중대한 문제를 발견한 경우에는 낙찰 추후 1주일 내에 불허가 신청을 할수가 있다. 그럼 시일이 더더욱 걸리수 있다. 경매 정보를 쉽게 검색 하는 방법 1.대법원 경매정보 사이트 : 공신력이 있고 무료 2.유료 경매정보 사이트 (지지옥션,탱크옥션 등등) :공신력이 없고 유료

권리분석 4STEP 1.말소기준권리 찾기 2.인수되는 자격 찾기 3.임차인 권한 분석 4.서류 및 여영 권익 확인

1)말소기준 권리가 될수 있는 것은 근저당권,가압류(압류),담보가등기, 경매기입등기,전세권(임의 경매를 신청 하거나 배당 요구한 선순위 전세권) 위의 권리가 2개 이상인 경우에는 가옹 앞선 순위의 것이 말소 기준권리가 된다.

근저당권(저당권)

저당이랑 부동산 등을 담보로 어찌 돈을 빌려주는것을 말한다. 또한 ‘저당권’은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려 받을수 있는 권리를 뜻한다.

가압류(압류) 돈을 빌려준 채권자가 재산을 숨기거나 팔아 버리전에 재산을 빼돌릴수 없다록 채무자의 재산을 임시로 확보하는것 재판승소전 가압류 진단 승소후는 압류

경매기입등기 법원에서 경매를 알리는 등기

전세권(경매 신청하거나 배당 요구한 경우) 고세 입자가 전년 등기를 했을경우 임대인의 승인 없이도 계열 부동산을 타인에게 양도 또 임대 할수 있으며 고세 보증금을 반환받지 못할경우 법원의 단안 판결이 없어도 잘 경매(임의경매) 진행을 청구 할수 있다. 전세권자가 배당요구(또는 경매신청)을 했을 정황 말소기준권리가 된다.

담보가등기

채권가가 빌려간 돈을 받기 위해 채무자의 부동산의 근저당을 관심 하는것

본등기(진짜등기)를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기

1.등기부 등본에서 말소기준권리 찾기

등기부 등본에서 갑구와 을구의 사항을 확인한다. 1.갑구와 을구에 기재된 권리들을 순서대로 나열한다. 2.갑구와 을구를 비교할때는 접수한 날짜 순서대로 처분 하면 되고 같은 구에서는 순위번호에따른다. 3.같은 구에서 동일한 날짜에 접수한 권리가 있다면 순위번호가 빠른 것이 벌써 설정 된다. 4.이렇게 순서대로 나열한 권리중에서 부군 앞선 근저당권,가압류(압류),경매기일등기,전세권,담보가등기가 말소 작량 권리가 된다.

2.인수되는 사권 찾기

매각으로 소멸되지 않고 인수 되는 권리를 주위깊게 살펴 봐야 한다. 전세권자가 말소기준 권리인 근저당 한층 선순위이며 배당요구를 다리 않을경우 낙찰자가 인수해야 한다. 선순위 가처분은 말소 기준권리가 될수 없으며 낙찰자에게 인수되고 후순위 가처분은 소멸 되는 게 원칙이지만 후순위의 사고 판결에 따라 인수되는 경우가 있으니 주의를 해야 한다. 등기부등본에 명시되어 있는것과 달리

유치권은 명시 되어 있지 않아 필히 당처 임장 조사를 통해 확인 하여야 한다. 유치권은 낙찰자에게 인수된다. 지상권도 낙찰자 인수 한다. 지상권은 토지와 건물이 서로 주인이 다른경우 건물주인이 토지주인에게 지료를 주고 등기부등록에 지상권을 안자 할수 있다. 매매나 경매를 통해 토지주인이 달라질 상태 건물주인이 건물을 연장 사용할수 있는 권리를 법정지상권이라고 한다.토지 주인이 건물을 마음대로 사용하거나 판결 할수 없는 권리 또는  건물주인과 토지주인이 적절한 임대지료를 새삼스레 공약 하면 건축물 포박 사용 할수 있는 권리를 말한다. 법정 지상권이 있는 예시 지료에 대한 협의는 강토 소유자가 법원에 지료 신청을 하면 법원을 감정평가사를 통해 적절한

지료사용료를 알려준다.

지료를 2년기간동안 납부 브뤼케 않으면 법정지상권을 낙담 하게 된다. 지료미지급의 2년 기간은  지료 청구일로 부터 2년이다.

예) 2000년 1월 1일 토지소유가 바뀜      2000년  2월 1일 건축물 소유자에게 지료 청구를 함      2000년  3월 합의가 상상 되지 않자 땅 소유자가 지료 청구함.      (만약 합의가 되었으면 그에 따른 지료사용료를 등기해야함)      2000년  9월  법원이 지료청구결정함.(지료에 대한 확정판결로 등기를 해야함)      건물 소유자는 2002년 1월 1일 까지 지료를 연체 한경우 땅덩어리 소유자는 연체 이자와 더불어 법정지상권 소멸청구권을 신청 할수 있다. 당금 건물에 있는 세입자들은 철거 명령이 떨어지면 이에 따른 대항력이 없다.

     

“오늘은 경매의 순서와 경매시 주권 분석을 통해 낙찰자가 인수되는 권리와 되지 않는 권리에 대해 고을 하였다 이래 배당에 따른 타경 권리분석 임차인에게 배당 된후 남은 금액을 인수하는것과 당해세및 임금체불에 의한 가처분 등은 차후에

교리 하기로 하자”

Category: life